Mantenimiento de los inmuebles e inspección técnica de edificios

Fecha Publicación: 27/09/2014

Trébol Arquitectura y Diseño

El usuario siempre tiende a ver una forma de sacar dinero en los certificados, multas de tráfico y administrativas, inspecciones técnicas y demás, más aun en estos tiempos que corren.  Lo achacan al afán recaudatorio del Estado.

Lo cierto es que no es así y el trágico accidente de hace unos meses en el edificio de Rodríguez de San Pedro lo avala. Muchas veces se escatima en este tipo de costes que, a la vista de los hechos acaecidos, las consecuencias pueden ser irreversibles.
Se desconocen las causas que provocaron el desprendimiento de parte de uno de los balcones del edificio y el fallecimiento de un joven de 28 años; desde una sobrecarga en el balcón, a una filtración filtración de agua, pasando por un desgaste de los materiales.

La Secretaria General del Colegio de Arquitectos de Madrid, COAM, Pilar Pereda, asegura que se debe hacer un análisis pormenorizado para averiguar las causas del accidente, ya que si el problema no tiene una sintomatología clara no se puede ver a simple vista. Además recuerda a los propietarios que son ellos lo que deben garantizar que el inmueble se encuentre en perfectas condiciones y su mantenimiento.
El edificio, que data del año 1965, no está aparentemente en mal estado, pero el inmueble pegado a éste, similar en conservación y fecha de construcción, ha eliminado hace unos meses aplacados del forjado. Sin tener el informe final, se puede ver que los materiales que remataban el frontal del forjado estaban dañados, pudiera ser por el paso del tiempo o por algún otro problema que no se arregló en su debido momento.

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En la Comunidad de Madrid no todos los ayuntamientos obligan a pasar la Inspección Técnica de Edificios. Desde el ayuntamiento de Madrid se puede acceder a un enlace (http://www.madrid.es/ite ) desde el que se enlaza a una aplicación que permite consultar tanto el periodo previsto para la próxima inspección como el resultado de las ya realizadas.
Las ITES tienen un plazo para efectuarse, cada diez años, de forma que el propietario del edificio deberá contratar los servicios de un técnico cualificado que realice la inspección para comprobar el estado del edificio. El incumplimiento del deber de realizar la inspección técnica dará lugar a que el órgano competente ordene su práctica inmediata, otorgando un plazo de dos meses para su realización por parte del propietario o los vecinos del inmueble.
Si se omite el plazo y se demora en el tiempo, se estará en incumplimiento, y podrá incoarse el correspondiente procedimiento sancionador, así como imponerse hasta tres multas coercitivas por importe de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, otorgando un nuevo plazo de dos meses tras cada una de ellas.
Tras la última multa coercitiva, y una vez comprobado que sigue sin acreditarse la realización de la ITE, podrá iniciarse la vía de la ejecución subsidiaria.

Esta inspección técnica del edificio no tiene otro motivo que el de asegurar unas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, para ello si es necesario se realizarán las obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos, previa solicitud de los permisos correspondientes; inspección necesaria no sólo para la vista de los viandantes, sino para su propia seguridad y la de los vecinos de la zona.

La inspección visual sólo es válida si es suficiente para cumplir con todas las determinaciones que exige el actual artículo 19 de la , esto es las actas de inspección técnica que se emitan a resultas de las inspecciones deberán contener toda la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro descritas en el artículo 7 de la presente Ordenanza, haciendo referencia necesariamente a los siguientes apartados:

  •  Estado de la estructura y cimentación.
  •  Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que pudieran suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, entre otros.
  •  Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
  •  Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
  •  Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

En el supuesto de que el resultado de la inspección sea favorable no se admitirán informes complementarios adjuntos u otro tipo de documentación en los que se deduzca la existencia de daños o deficiencias.
En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, deberá reflejarse además, contenido relativo a la descripción y localización de los desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura y cimentación, a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el edificio; descripción de sus posibles causas; descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para garantizar la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias; descripción de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se consideren necesarios para subsanar las deficiencias descritas en la letra a) y su plazo estimado de duración; el grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio o determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección periódica reglamentaria.
En todo caso las actas de inspección técnica deberán contener información sobre el comportamiento térmico del edificio. El contenido de esta información servirá para el establecimiento de medidas de fomento de la eficiencia energética de las edificaciones, sin que en ningún caso pueda tener efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.
Es por ello por lo que se requiere que se realice por un técnico competente con conocimientos en la materia. Tanto en el Acta de ITE, como en la documentación complementaria que pudiera adjuntarse, El visado colegial no es obligatorio: es voluntario. No obstante, sí es recomendable, dado que si se visa el ciudadano tiene plenas garantías de que el técnico redactor del Acta de ITE está habilitado para tal trabajo. El Visado no es obligatorio en los “certificados de idoneidad” que se presenten tras la realización de obras en las que no se haya exigido proyecto técnico, mientras que sí es obligatorio en los “certificados finales de obra” que se presenten tras la realización de obras en las que sí se haya exigido proyecto técnico.